Признание сделки купли-продажи недействительной

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Признание сделки купли-продажи недействительной

Подпишитесь на нас:

01.09.2014 | 10:00 64380

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Признание договора недействительным — юридическая практика

Признание сделки купли-продажи недействительной

Под обманом следует понимать умышленное введение в заблуждение участников сделки путем сообщения не соответствующих действительности сведений, либо несообщение об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки. Сами по себе утверждения истцов о факте обмана со стороны ответчика, не подкрепленные никакими доказательствами, не могут служить основанием для признания сделки недействительной по этим основаниям

Южноукраинский городской суд рассмотрел в судебном заседании дело по иску А. Л–вой, В. Л–го к Н. М–зур о признании недействительным договора купли–продажи квартиры.

Л–вые обратились в суд с иском к Н. М–зур о признании недействительным договора купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г.

Южноукраинске, который был заключен между сторонами 26 марта 1996 года. Истцы пояснили суду, что в ходе заключения сделки ответчик не передал им деньги за квартиру, т. е.

завладел принадлежащей Л–вым квартирой путем обманных действий.

Н. М–зур обратился в суд со встречным иском к супругам Л–вым, в котором просит суд выселить А. Л–вую и В. Л–го из спорной квартиры, так как их проживание в этой квартире препятствует осуществлению его права собственности на данное жилье.

В судебном заседании мать и сын Л–вые пояснили, что в марте 1996 года они решили продать принадлежащую им трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске. Тогда же они познакомились с племянницей Н. М–ра, которая предложила купить у них квартиру за 7000 долларов США.

28 марта 1996 года Л–вые и Н. М–зур встретились в нотариальной конторе для подписания договора купли-продажи спорной квартиры. Н.

М–зур сказал, что не может в данный момент рассчитаться за квартиру, и попросил отсрочить платеж на одну неделю. Мыть и сын Л–вые согласились подождать с оплатой и подписали договор купли–продажи. Однако Н.

М–зур так и не отдал Л–вым деньги за приобретенную квартиру, в связи с чем они были вынуждены обратиться в суд с исковым заявлением.

Н. М–зур в судебном заседании иск не признал и пояснил, что в марте 1996 года он из объявления узнал о том, что Л–вые продают свою трехкомнатную квартиру. Тогда же он вместе со своей племянницей пришел к Л–вым в первый раз и осмотрел квартиру. В тот же день договорились о цене. После этого Н. М–зур еще дважды приходил осматривать квартиру Л–вых.

28 марта 1996 года Н. М–зур и Л–вые встретились около нотариальной конторы для заключения договора купли-продажи. Н. М–зур сказал Л–вым, что у него имеется 400 млн крб. Свыше этой суммы Н.

М–зур ничего Л–вым не обещал. Мать и сын подумали и согласились, после чего Н. М–зур передал им указанную сумму. А.

Л–вая пересчитала деньги, после чего они зашли к нотариусу и оформили договор купли–продажи спорной квартиры.

Н. М–зур пояснил, что приобрел квартиру для того, чтобы въехать и проживать в ней вместе со своей семьей. Однако в связи с тем, что на покупку мебели и осуществление переезда необходимы были средства, Н. М–зур вынужден был уехать на работу за границу. На время своего отсутствия Н. М–зур разрешил Л–вым временно проживать в квартире.

В настоящее время Н. М–зур желает въехать в приобретенную квартиру и просит суд выселить оттуда А. Л–вую и В. Л–го.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Стороны не возражают, что между ними был заключен договор купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

28 марта 1996 года вышеуказанный договор был удостоверен государственным нотариусом Южноукраинской государственной нотариальной конторы и зарегистрирован в книге под номером 1907.

Подписи в договоре были поставлены сторонами собственноручно.

Ответчик утверждает, что истцы согласились продать ему спорную квартиру за 400 млн крб.

Данное обстоятельство подтверждается пунктом 2 Договора купли–продажи, в котором указано, что продажа квартиры осуществляется за 400 млн крб.

Истцы подписали договор купли–продажи после того, как в него была вписана вышеуказанная сумма продажи. Исходя из заявленной суммы договора была уплачена государственная пошлина.

В судебном заседании государственный нотариус В. Д–ва пояснила, что стороны осуществили подписание договора в ее присутствии, в ходе подписания какие–либо вопросы у сторон не возникали.

В судебном заседании было установлено, что 18 апреля 1996 года А. Л–вая обратилась в Южноукраинское ГО УМВД в Николаевской области с заявлением. В заявлении истица указала, что в отношении нее были совершены мошеннические действия, вследствие которых она лишилась принадлежащей ей квартиры.

С 19 по 24 апреля 1996 года по факту поступления вышеуказанного заявления была проведена проверка.

24 апреля того же года по результатам проверки было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления, о чем было сообщено истице.

Вышеуказанное постановление не было обжаловано истицей в суде либо в прокуратуре. Южноукраинское ГО УМВД в период с 28 января по 6 февраля 1997 года осуществило повторную проверку по вышеуказанному факту мошенничества.

В соответствии с частью 1 статьи 57 Гражданского кодекса УССР сделка, совершенная вследствие обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны, а также сделка, которую гражданин был вынужден совершить на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, может быть признана недействительной по иску потерпевшего либо по иску государственной или общественной организации.

Истцы указывают на обман, совершенный Н. М–ром.

В соответствии с пунктом 12 постановления пленума Верховного Суда Украины № 3 от 28 апреля 1978 года «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными», с изменениями, внесенными постановлением пленума Верховного Суда Украины № 13 от 25 декабря 1992 года, в ходе разрешения споров о признании сделки недействительной на основании статьи 57 Гражданского кодекса УССР, суды должны иметь в виду, что такие требования могут быть удовлетворены при доказанности фактов обмана … и наличия их непосредственной связи с волеизъявлением стороны заключить сделку на крайне невыгодных для нее условиях.

Под обманом в таких случаях следует понимать умышленное введение в заблуждение участников сделки путем сообщения не соответствующих действительности сведений, либо в случае умалчивания об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки.

Сами по себе утверждения истцов о факте обмана со стороны ответчика, не подкрепленные никакими доказательствами, не могут служить основанием для признания сделки недействительной по этим основаниям.

Все вышеизложенное свидетельствует об отсутствии оснований для признания недействительной сделки купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

Относительно встречного иска Н. М–ра к А. Л–вой и В. Л–му суд пришел к следующим выводам. Поскольку договор купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г.

Южноукраинске, от 28 марта 1996 года является действительным, и в качестве собственника спорной квартиры в данном договоре указан Н. М–зур, то проживание в квартире А. Л–вой и В.

Л–го, вопреки желанию собственника, нарушает его законное право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Кроме того, Л–вые нарушают право проживания собственника в его квартире, предусмотренное статьей 150 Жилищного кодекса Украины.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Закона Украины «О собственности» собственник имеет право требовать устранения всяческих нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения, и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Н. М–зур не был лишен права владения квартирой, однако он был лишен права пользования и распоряжения своим имуществом.

Учитывая все вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что А. Л–вая и В. Л–вой подлежат выселению из квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

Руководствуясь статьями 15, 30, 62, 203 Гражданского процессуального кодекса Украины, суд решил:

отказать в иске А. Л–вой и В. Л–го к Н. М–ру о признании недействительным договора купли–продажи квартиры.

Удовлетворить исковые требования Н. М–ра.

Выселить А. Л–вую и В. Л–го из квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

(Дело № 2–364/98 г. Решение от 29 сентября 1998 года. Судья — И. Бобровский)

Это решение было обжаловано истцами в Николаевский областной суд. Ниже приводится определение суда по данному делу

Источник: https://pravo.ua/articles/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym-4/

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Признание сделки купли-продажи недействительной

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности — 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам — 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными — это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Признание сделки купли-продажи недействительной

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Подробнее…

В некоторых случаях в норме закона прямо указано, что сделка является ничтожной, т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст. 166 ГК РФ).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Запомните!Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом).
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  •   с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ);

Подробнее…

Например, устав юридического лица ограничивает полномочия директора по совершению той или иной сделки самостоятельно без согласования общего собрания участников;

Подробнее…

Например, заключение директором общества сделки по продаже недвижимого имущества по цене в два раза ниже рыночной;  

  •    под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

Подробнее…

Например, заблуждение стороны относительно технического состояния приобретаемого имущества. При этом сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если приобретатель не проявил обычную для деловой практики осмотрительность;

  •   под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Подробнее…

Например: ООО обратилось в суд с иском к ИП о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, как заключенному под влиянием угрозы и неблагоприятных для ООО последствий, а именно ИП угрожал ООО тем, что в случае отказа от сделки обратится в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении ООО от уплаты налогов.

2. Как минимизировать риски при заключении сделок с недвижимостью?

        2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?

Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа. При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; 

Рекомендации покупателю: в случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней;

Рекомендации покупателю:до подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.

  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ);

Подробнее…

По общему правилу, нотариально заверенное согласие второго супруга требуется для заключения одним из супругов:

  • сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение);
  • сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
  • сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (аренда, рента, уступка права требования, замена стороны в обязательстве);

Рекомендации покупателю: перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак. Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;     

Подробнее…

Приобретая жилье, родитель в  письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в жилом помещении в 6-месячный срок после оформления права собственности.

Если детей не наделили долями, объект выставили на продажу без выполнения этого обязательства и от покупателя скрыли факт использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, сделка может быть признана недействительной.  

Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

Важно! В данном случае предусмотрена нотариальная форма сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Подробнее…

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний (т.е.

орган опеки и попечительства) обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Важно! Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

  • об основных характеристиках объекта недвижимости;
  • о переходе прав на объект недвижимости;
  • о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • о содержании правоустанавливающих документов либо копии правоустанавливающих документов.

Из этих документов Вы получите информацию об основных характеристиках, правообладателях, арестах и обременениях, а также историю предыдущих переходов прав для оценки рисков оспоримой сделки.

Подать такой запрос можно в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде на сайте о предоставлении сведений из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ);

Подробнее…

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/v-kakikh-sluchayakh-sdelka-s-nedvizhimostyu-mozhet-byt-priznana-sudom-nedeystvitelnoy/

Основания для признания сделки недействительной — Юридическая Практика

Признание сделки купли-продажи недействительной

12 января 2005 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева рассмот­рела в открытом судебном заседании в г. Киеве дело по апелляционной жалобе гражданки Ф.

на решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года по гражданскому делу по иску гражданина Р. к гражданке Ф., 3-е лицо: частный нотариус К.

Киевского городского нотариального округа, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Заслушав доклад судьи, пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, коллегия судей установила следующее.

19 мая 2003 года гр-н Р. обратился в суд с иском к гр-ке Ф., 3-е лицо: частный нотариус К. Киевского городского нотариального округа, о признании договора купли-продажи квартиры № ** по ул. Нагорной, ** в г. Киеве недействительным.

В нем он отмечал, что 19 мая 2000 года между ним и ответчицей у частного нотариуса Киевского городского нотариального округа был заключен договор купли-продажи квартиры, которая была совершена за 894 грн, о чем указано в договоре.

Поскольку он болеет неизлечимой болезнью, постоянно находится в психологической и психической депрессии, страдает атеросклерозом и расстройством памяти в силу своего преклонного возраста, на момент заключения сделки купли-продажи квартиры он не мог понимать значения своих действий. Ответчица обещала ему, что если он подпишет договор купли-продажи квартиры, то она будет присматривать и содержать его до смерти. Однако после заключения договора ответчица деньги за квартиру ему не отдала, материальной помощи не предоставляла, не присматривала за ним, стала выгонять его из квартиры.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, дополнительно указала, что незадолго до заключения договора купли-продажи квартиры истец перенес тяжелую утрату — смерть жены, потом сам перенес несколько операций, в том числе и онкологическую.

Ввиду всех этих обстоятельств истец на время заключения договора купли-продажи спорной квартиры находился в таком психическом состоянии, что не мог понимать, какую сделку он заключает и какие последствия это влечет за собой.

Просила иск удовлетворить и признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании статьи 55 ГК Украины (в редакции 1963 года).

Решением Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года иск удовлетворен.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, удостоверенный частным нотариусом К. Киевского городского нотариального округа.

Стороны приведены в первоначальное состояние.

Истцу возвращена в собственность спорная квартира и взысканы с него в пользу ответчицы 893 грн 51 коп.

В апелляционной жалобе гр-ка Ф. просит отменить решение как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска гр-на Р.

Апелляционная жалоба подлежит удов­летворению, а решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года отмене как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено, что решением Шевченковского районного суда г. Кие­ва от 20 марта 2000 года за гр-ном Р. было признано право пользования жилым помещением в спорной квартире.

В дальнейшем квартира была им приватизирована.

19 мая 2000 года гр-н Р. продал квартиру гр-ке Ф., а последняя на основании пункта 4 данного договора передала ему 894 грн в качестве оплаты.

Данные обстоятельства подтверждаются доказательствами, наличествующими в материалах дела, и показаниями самих сторон.

Согласно статье 55 ГК Украины, сделка, заключенная гражданином, хотя и дее­способным, но на момент ее заключения находившимся в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина.

Удовлетворяя иск гр-на Р., признавая спорный договор купли-продажи квартиры недействительным, суд первой инстанции ссылался на акт амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы, согласно которому на период заключения договора истец был существенно ограничен в способности понимать свои действия и руководить ими.

Тем не менее данный вывод экспертизы не является категорическим и не включает в себя данных, в каких именно пределах истец был ограничен понимать значение своих действий.

Впервые психолого-психиат­рическое ­обследование истец прошел в июле 2001 года во время рассмотрения указанного гражданского дела. Обследование было проведено на основании запроса частного адвоката Г.

Согласно требованиям статьи 62 ГПК Украины, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основывающемуся на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном заседании всех обстоятельств дела в их совокупности, руководствуясь законом.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ГПК Украины факты, установленные судебным решением, вступившим в законную силу по одному гражданскому делу, не доказываются снова при рассмотрении других гражданских дел, в которых принимают участие те самые лица.

Так, решением Шевченков­ского районного суда г. Киева от 2 декабря 2002 года по указанному гражданскому делу, оставленным без изменений определением Судебной коллегии по гражданским делам Апелляционного суда г.

Киева от 14 марта 2003 года и определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 11 августа 2003 года в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным на основании статьи 57 ГК Украины — стечении тяжелых обстоятельств, отказано.

Решением установлено, что пос­ле смерти 27 ноября 1999 года жены, гр решал вопрос признания за собой права на жилье в спорной квартире.

Целенаправленные, последовательные действия истца свидетельствуют о его нормальном психологическом состоянии. Стороны добровольно подписали указанный договор, что подтвердили в судебном заседании.

Судом установлено из пояснений самого истца, что единственной причиной его претензий к истице является то, что она предложила ему за квартиру мало денег.

Тем не менее, в соответствии с требованиями статьи 228 ГК Украины, стоимость продаваемого имущества определяется по договоренности сторон.

На основании изложенного коллегия судей считает, что исковые требования Р. к ответчице удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьей 55 ГК Украины, статьями 32, 301, 305, 309, 314 ГПК Украины, коллегия судей решила следующее:

апелляционную жалобу гр-ки Ф. удов­летворить;

решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года отменить и принять новое решение следующего содержания:

«В иске гражданина Р. к гражданке Ф. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховном Суде Украины на протяжении одного месяца через суд первой инстанции».

(Решение Апелляционного суда г. Киева от 12 января 2005 года. Дело № 22-8911. Председательствующий — Ратникова В.М. Судьи — Прокопчук Н.О., Синчук Т.А.)

Источник: https://pravo.ua/articles/osnovanija-dlja-priznanija-sdelki-nedejstvitelnoj/

Судебный вердикт
Добавить комментарий